Ing. Dušan Posypanka - COSSI rešpektuje ochranu vašich údajov

Táto internetová stránka používa technológiu cookies. Bližšie informácie o súboroch cookies nájdete v sekcii webstránky Cookies. Je Vaším právom neudeliť súhlas s používaním súborov cookies alebo ich používanie zablokovať. V takom prípade sa môže stať, že bude pre Vás obmedzená alebo vylúčená úplná funkcionalita niektorých častí prehliadanej webovej stránky.

Správa bytov

COSSI management, s.r.o. ponúka klientom komplexné služby v oblasti prevádzkovo - technickej, ekonomicko - finančnej a právnej v rámci správy bytov, domov a nebytových priestorov a poskytuje bezplatné poradenstvo vlastníkom bytov a nebytových priestorov.

Fotogaléria spravovaných bytových domov

Zákon - zákon NRSR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších zmien a doplnkov.

Byt je miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť jako samostatné bytové jednotky.

Bytový dom (ďalej len "dom" v príslušnom gramatickom tvare) je budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy určená na bývanie a má viac ako tri byty a v ktorej byty a nebytové priestory sú za podmienok ustanovených v zákone vo vlastníctve alebo spoluvlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a spoločné zariadenia tohto domu sú súčasne v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Nebytový priestor (ďalej len "NP") je miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu.

Spoločné časti domu (ďalej len "SČD")sú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.

Spoločné zariadenia domu (ďalej len "SZD") sú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočikárne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové prípojky.

Spoločnými časťami domu a príslušenstvom domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu a pritom nie sú stavebnou súčasťou domu sú oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria, ktoré sa nachádzajú na pozemku patriacom k domu.

Podlahová plocha bytu je podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, bez plochy lodžií a balkónov.

Prevádzka domu predstavuje činnosti a  prostriedky potrebné na pravidelné udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a  priľahlého pozemku v  stave spôsobilom na ich riadne užívanie vrátane povinných revízií technických zariadení podľa osobitného predpisu.

Údržba domu predstavuje činnosti, ktoré sú potrebné na zachovanie pôvodného štandardu a kvality spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj odstránenie nedostatkov zistených servisnou kontrolou.

Opravy v  dome predstavujú činnosti na odstránenie čiastočného fyzického opotrebovania alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva z dôvodu ich uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu.

Rekonštrukcia domu predstavuje zásahy do spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ktoré znamenajú zmenu v ich kvalite alebo technických parametroch.

Modernizácia domu predstavuje obnovu, zlepšenie alebo rozšírenie vybavenosti a použiteľnosti spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva.

  1. vykonávanie prevádzky, údržby a opravy spoločných častí domu (SČD) a spoločných zariadení domu (SZD) alebo zmluvne zabezpečiť ich vykonávanie v rozsahu vyplývajúcom z  rozpočtu fondu prevádzky údržby a opráv (FPÚaO) alebo v rozsahu nevyhnutne potrebnom na odvrátenie nepredvídaných havárií a odstránenie ich následkov,
  2. vykonávanie alebo zmluvne zabezpečenie vykonania odborných prehliadok bleskozvodov, elektrických, plynových a zdvíhacích zariadení a odstránenie zistených závad,
  3. vykonávanie alebo zmluvne zabezpečenie vykonania preventívnych protipožiarnych prehliadok v dome a udržiavanie hasiacich prístrojov a hasiacich zariadení v dome v prevádzkovom (použiteľnom) stave,
  4. rokovanie za účasti splnomocneného zástupcu vlastníkov (ZV) s príslušnými orgánmi verejnej správy pri vykonávaní kontroly bezpečnosti a protipožiarnej ochrany v dome,
  5. kontrolovanie vykonávania prevádzky, údržby a opráv SČD a SZD,
  6. preberanie vykonaných prác a uplatňovanie zodpovednosti za ich vadné vykonanie,
  7. zabezpečenie dodávky plnení a služieb spojených s užívaním SČD a SZD, bytov a nebytových priestorov v dome dodávaných dodávateľmi na základe platne uzatvorených zmlúv o dodávke služieb, a to:
    • dodávka tepla,
    • dodávka teplej úžitkovej vody,
    • dodávka studenej pitnej vody z verejného vodovodu,
    • odvádzanie odpadových i zrážkových vôd,
    • dodávka elektrickej energie do SČD a SZD,
    • prevádzka a servis zdvíhacích zariadení (ZZ) (dodávka elektrickej energie na prevádzku výťahov),
    • dozorovanie, výťahový technik, odborné prehliadky bleskozvodov, elektrických, plynových a ZZ, protipožiarne prehliadky
    • poistenie bytového domu,
    • služby inkasa zálohových platieb
    • odpočet meračov
    • výmena meračov spotreby SV a TV a PRVN
    • upratovanie SČD a SZD a zimná údržba (podľa požiadaviek vlastníkov),
    • deratizácia, dezinsekcia a dezinfekcia,
    • havarijná služba.

Správca je povinný zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia,  ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

  1. stanovenie výšky mesačných zálohových platieb za plnenia a služby spojené s užívaním SČD a SZD, bytov a NP, pri určení výšky preddavku správca vychádza zo skutočných nákladov účtovaných za predchádzajúci rok.  
  2. vedenie oddelenej evidencie príjmov a výdavkov FPÚaO
  3. vedenie ekonomickej agendy súvisiacej s poskytnutím a čerpaním štátnych dotácií a podpôr
  4. vedenie ekonomickej agendy súvisiacej s poskytnutím a čerpaním úverov
  5. zostavenie rozpočtu FPÚaO na nasledujúci kalendárny rok
  6. určenie výšky mesačných preddavkov do FPÚaO,
  7. sledovanie úhrad preddavkov do FPÚaO od vlastníkov,
  8. uhrádzanie dodávateľských faktúr za služby  dodávateľom uskutočnených plnení a služieb
  9. vykonávanie kontroly správnosti vykonávania fakturácie za služby 
  10. na schôdzi vlastníkov, príp. na informačnej tabuli v dome, každoročne najneskôr do 31. mája, predloženie správy o činnosti spojenej s výkonom správy, o stave domu a ročný výkaz hospodárenia s prostriedkami FPÚaO za predchádzajúci kalendárny rok
  11. vedenie oddelenej evidencie príjmov a výdavkov platieb vlastníkov za plnenia a služby spojené s užívaním SČD, SZD, bytov a NP
  12. uhrádzanie platieb za plnenia a služby dodávateľom plnení a služieb
  13. kontrolovanie správnosti vykonávania fakturácie za plnenia a služby spojené s užívaním SČD a SZD, bytov a NP
  14. sledovanie úhrad za plnenia a služby od vlastníkov
  15. vyúčtovanie, každoročne najneskôr do 31. mája pre vlastníkov, skutočných nákladov za plnenia a služby spojené s užívaním SČD a SZD, bytov a NP za predchádzajúci kalendárny rok, a to:
    • dodávku tepla v normách a za podmienok ustanovených v platných predpisoch
    • dodávku teplej vody,
    • odvádzanie odpadových i zrážkových vôd,
    • dodávku elektrickej energie do SČD a SZD,
    • prevádzka a servis zdvíhacích zariadení (ZZ) (dodávka elektrickej energie na prevádzku výťahov),
    • poistenie bytového domu,
    • služby inkasa zálohových platieb
    • odpočet meračov
    • výmena meračov spotreby SV a TV vody a PRVN
    • upratovanie SČD a SZD
    • a ostatných plnení a služieb, na ktorých sa vlastníci so správcom dohodnú

1. vymáhanie splnenia záväzkov vlastníkov voči FPÚaO, a to:

  • vymáhanie mimo - súdnymi prostriedkami (osobne, písomnými upomienkami) a aj v občianskom súdnom konaní (návrhom na vydanie platobného rozkazu alebo žalobou) nezaplatené preddavky jednotlivých vlastníkov do FPÚaO
  • požadovanie a vymáhanie od príslušného vlastníka zmluvnú pokutu vo výške určenej zmluvou, ak vlastník v  dohodnutom termíne nezaplatil mesačný preddavok do FPÚaO 

2. vymáhanie nedoplatkov vlastníkov za nezaplatené platby za plnenia a služby spojené s užívaním SČD a SZD, bytu a NP v dome, a to:

  • vymáhanie mimo – súdnymi prostriedkami (osobne, písomnými upomienkami) a aj v občianskom súdnom konaní (návrhom na vydanie platobného rozkazu alebo žalobou) nezaplatené zálohové platby zaplnenia a služby spojené s užívaním SČD a SZD, bytov a NP
  • požadovanei a vymáhanie od príslušného vlastníka zmluvnú pokutu vo výške určenej zmluvou, ak vlastník v  dohodnutom termíne nezaplatil platby za plnenia a služby spojené s užívaním SČD a SZD, bytu a NP
  • vymáhanie mimo – súdnymi prostriedkami (osobne, písomnými upomienkami) a aj v občianskom súdnom konaní (návrhom na vydanie platobného rozkazu alebo žalobou nezaplatený nedoplatok z ročného vyúčtovania skutočných nákladov za plnenia a služby spojené s užívaním SČD a SZD, bytov a NP
  • požadovanie a vymáhanie od príslušného vlastníka úrok z omeškania, ak vlastník v dohodnutom  termíne nezaplatil nedoplatok z ročného vyúčtovania skutočných nákladov za plnenia a služby spojené s užívaním SČD a SZD, bytu a NP

3. podanie návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome na uspokojenie pohľadávok podľa § 15 zákona, ak je schválený nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov,

4. podanie návrhu na exekučné konanie

5. dojednávanie a uzatváranie zmlúv a dohôd, na základe, ktorých je zabezpečená správa majetku vlastníkov (napr. Zmluvy o dielo, Dohoda o vykonaní práce a pod.),

6.  uplatňovanie nárokov z neplnenia alebo vadného plnenia za služby 

7. dojednávanie a uzatváranie iných dohôd a zmlúv na zabezpečenie ďalších služieb, na ktorých sa zmluvné strany dohodnú.

Správca je povinný vykonávať správu domu samostatne v mene vlastníkov a na ich účet a je oprávnený konať pri správe domu za vlastníkov pred súdom.

1. Pri správe domu je správca povinný

  • hospodáriť s majetkom vlastníkov s odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami tejto zmluvy o výkone správy,
  • dbať na ochranu práv vlastníkov a uprednostňovať ich záujmy pred vlastnými,
  •   zastupovať vlastníkov pri vymáhaní škody, ktorá im vznikla činnosťou tretích osôb alebo činnosťou vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome (vlastník)
  • vykonávať práva k majetku vlastníkov len v ich záujme
  • sledovať úhrady za plnenia a úhrady preddavkov do fondu prevádzky údržby a opráv (FPÚaO) od vlastníkov a vymáhať vzniknuté nedoplatky
  • umožniť vlastníkovi na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania FPÚaO
  • zvolať schôdzu vlastníkov podľa potreby, najmenej raz za rok, alebo keď o to požiada najmenej štvrtina vlastníkov
  • správca sa zaväzuje zúčastniť na schôdzi vlastníkov, ktorú zvoláva štvrtina vlastníkov bytov a  NP v  prípade, že na ich žiadosť schôdzu nezvokal správca do 15 dní od doručenia žiadosti
  • vypracovávať ročný plán opráv, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav SČD a SZD a navrhnúť výšku tvorby FPÚaO na kalendárny rok
  • zabezpečovať všetky ďalšie činnosti potrebné na riadny výkon správy domu v súlade s touto zmluvou a zákonom

2. Pri obstarávaní služieb a tovaru je správca povinný dojednať čo najvýhodnejšie podmienky, aké sa dali  ojednať v prospech vlastníkov.   Vlastníci bytov a NP nie sú povinní akceptovať ani jedného zo správcom              navrhnutých dodávateľov a sú oprávnení predložiť výhodnejšiu ponuku. Schvaľovanie cenových ponúk (CP) a výber dodávateľa prác  prebieha hlasovaním na schôdzi vlatníkov, príp. písomným hlasovaním v  zmysle platnej legislatívy.  Správca nenesie  zodpovednosť za škodu, ktorá mohla nastať v  dôsledku rozhodnutia vlastníkov o dodávateľovi, o ktorom nemá správca dostatočné referencie a ktorého správca neodporúča. V  tomto prípade znášajú všetky riziká s  výberom dodávateľa vlastníci. Správca priebežne zverejňuje na mieste v  dome obvyklom (príp. na webovom sídle) postup pri obstarávaní prác  súvisiacich s  prevádzkou, údržbou , opravou,  rekonštrukciou a  modernizáciou vrátane jednotlivých CP. 

3. Správca zodpovedá za záväzky vlastníkov vzniknuté pri výkone správy až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku FPÚaO. Zodpovednosť za úhradu záväzkov voči dodávateľom služieb a tovaru, ktoré obstaráva správca v rámci tejto zmluvy, nesie vlastník, iba ak nie sú kryté úhradami za plnenia alebo úhradami preddavkov do FPÚaO správcovi. Správca nezodpovedá za škody vzniknuté v dôsledku toho, že vlastníci bytov a NP neakceptovali upozornenia a odporúčania správcu vyplývajúce z platných právnych predpisov, najmä ak neposkytnú súhlas k realizácii opráv a údržby SČD a SZD, a napriek upozorneniu správcu trvajú na svojom rozhodnutí majúcom za následok vznik škody.

Práva a povinnosti vlastníkov sú určené zákonom NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení, Občianskym zákonníkom (zákon č. 40/1993 Zb. v platnom znení), súvisiacimi predpismi a  zmluvou o výkone správy:

1. Vlastníci sú povinní uhrádzať:

  • vypočítaný preddavok do FPÚaO
  • určené zálohové platby za plnenia a služby spojené s užívaním SČD a SZD, bytov a NP
  • poplatok za správcovskú činnosť
  • ďalšie platby za služby, na ktorých sa zmluvné strany dohodnú

2. platby sú vlastníci bytov a NP povinní poukázať na účet založený správcom, a to mesačne vopred vždy k 25. dňu v kalendárnom mesiaci.

3. v prípade omeškania platieb sú vlastníci povinní zaplatiť zmluvnú pokutu vo výške určenej touto zmluvou.

4. vlastníci na požiadanie správcu pravdivo vyplnia čestné prehlásenie o počte osôb bývajúcich v byte počas roka a o počte osôb, ktoré v  NP vykonávajú pracovnú činnosť.

5. vlastníci sú povinní písomne alebo osobne bez zbytočného odkladu (nejneskôr do 5-tich dní od vzniku uvedených skutočností)oznámiť správcovi skutočnosti rozhodujúce pre výpočet zálohových platieb, resp. Vyúčtovanie zálohových platieb (hlavne zmenu počtu bývajúcich, zmenu vlastníckeho práva k bytu a NP, prenájom bytu, zmena adresy, príp. tel. a  mail kontaktov, chyby na meracom zariadení v byte a NP, .... atď.)

6. vlastník je povinný nahradiť správcovi škodu, ktorá mu vznikla v dôsledku uvedenia nepravdivých údajov a to v tom prípade, ak to malo za následok opätovné rozúčtovanie nákladov na poskytované plnenia súvisiace s bývaním na jednotlivé byty v dome.

7. vlastník je povinný na svoje náklady byt alebo NP udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo NP, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom alebo NP nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.   Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní umožniť odstránenie nedostatkov zistených kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome neumožnia odstránenie zistených nedostatkov na technických zariadeniach, zodpovedajú za vzniknuté škody.

8. vlastník je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo NP v dome alebo na SČD alebo SZD alebo príslušenstve spôsobil sám alebo osoby, ktoré jeho byt alebo NP užívajú.

9. vlastník je povinný zdržať sa akéhokoľvek konania a zásahov v SČD a SZD, pri manipulácii s ktorými sa vyžaduje odborná spôsobilosť.

10. vlastník je povinný dodržiavať požiarne predpisy v v SČD a SZD.

11. vlastník je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo NP, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu SČD alebo SZD prístupných z jeho bytu, resp. NP alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a NP a odpočet nameraných hodnôt. Ak vlastník bytu alebo NP neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.

12. vlastník je povinný informovať správcu o úpravách v byte alebo NP. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo NP, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo NP, správca je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu.  Ustanovenie osobitných predpisov, najmä stavebného zákona a bezpečnostných predpisov, musí dodržať.

13. vlastník nemôže vykonávať úpravy bytu alebo NP, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad  domu bez súhlasu väčšiny všetkých vlastníkov bytov a NP. Ustanovenia osobitných predpisov nie sú tým dotknuté.

14. vlastník má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania FPÚaO.

15. vlastníci sú oprávnení prostredníctvom ZV uplatňovať pripomienky k plneniu úloh, záväzkov a povinností správcu a dožadovať sa nápravy.

Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo NP v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo NP v dome práva a povinnosti vyplývajúce z tejo zmluvy o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu alebo NP na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo NP v dome od tejto zmluvy,  záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním.  Nového vlastníka bytu alebo NP v dome zaväzujú aj právne úkony týkajúce sa domu, SČD a SZD, príslušenstva a pozemku urobené pred prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo NP v dome.   

1. Vlastník má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o SČD a SZD, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov (schôdza). Oznámenie o schôdzi musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi do schránky minimálne päť dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania oznamuje ten, kto schôdzu zvolal, a to do piatich pracovných dní od konania schôdze spôsobom v dome obvyklým. Ako spôsob v  dome obvyklý sa určuje oznámenie na informačnej tabuli vo vchodoch bytového domu.

2, Schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a NP v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na prijatie rozhodnutia na schôdzi vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak schôdza vlastníkov nie je ani hodinu po oznámenom začatí schôdze vlastníkov uznášaniaschopná, je na prijatie, to neplatí, ak ide o hlasovanie podľa bodov 3 , 4  a  5 a podľa § 14 ods. 3 a 4 zákona.

3Súhlas všetkých vlastníkov bytov a NP v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode spoločných častí domu, spoločných zariadení domu alebo priľahlého pozemku alebo ich častí. Ak sa rozhoduje písomným hlasovaním podľa tohto odseku, podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov; podpis vlastníka bytu a NP v dome môže overiť aj notár alebo obec.

4Dvojtretinovou väčšinou všetkých hlasov vlastníkov v dome rozhodujú vlastníci, ak rozhodujú:

  • o zmluve o úvere a o každom dodatku k nej
  • o zmluve o zabezpečení úveru a o každom dodatku k nej
  • o zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania a o každom dodatku k nej
  • o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe a o každom dodatku k nim, ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a NP v dome na najvyššom poschodí
  • o zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu
  • o zmene formy výkonu správy,

5. Nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov vlastníkov v dome rozhodujú vlastníci, ak:

  • rozhodujú o vykonaní dobrovoľnej dražby bytu alebo NP na uspokojenie pohľadávok podľa § 15 zákona,
  • schvaľujú Zmluvu o výkone správy, jej zmenu alebo zánik.
  • rozhodujú o  výške preddavkov do  FPÚaO

6. Prehlasovaný vlastník má právo obrátiť sa do 30-tich kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo NP v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od hlasovania, inak jeho právo zaniká.   Prehlasovaný vlastník bytu alebo NP v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa uznášaniaschopná väčšina nedosiahne, rozhoduje na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu a NP v dome súd. Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a NP v dome. Zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a NP v dome, ak ich za vlastníkov bytov a NP v dome podpísala nimi splnomocnená osoba.

7Za každý byt a NP v dome má vlastník bytu alebo NPv dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo NP v dome. Ak je byt alebo NP v dome vo vlastníctve viacerých osôb, môžu uplatniť svoje hlasovacie právo len ako celok.  Vlastníci zúčastnení na schôdzi  vlastníkov prezentujú zhodný prejav vôle za spoluvlastníkov bytu. Vlastník bytu alebo NP v dome môže v listinnej podobe, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou splnomocnenia musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o splnomocnenie na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo NP v dome. Splnomocnená osoba sa originálom splnomocnenia preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov ZV alebo zástupcovi správcu, alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo NP v dome. Kandidáti na volení funkciu zástupcu vlastníkov nemôžu byť splnomocnení iným vlastníkom bytu alebo NP v dome, ak ide o hlasovanie o ich voľbe. Vlastník bytu alebo NP splnomocniť na zastupovanie správcu. 

8. Písomné hlasovanie môže vyhlásiť správca alebo štvrtina vlastníkov bytov a NP priestorov v dome, ak na ich žiadosť nevyhlásil písomné hlasovanie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a NP v dome aj hlasovaním podľa bodu 7.2 na schôdzi vlastníkov. Pred písomným hlasovaním musia byť vlastníci bytov a NP v dome sedem kalendárnych dní vopred informovaní o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať, o termíne a mieste hlasovania, a to spôsobom v dome obvyklým. Na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách, ktoré obsahujú plné znenie schvaľovaného návrhu, musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky; ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Súhlas alebo nesúhlas vyjadrujú vlastníci bytov a NP v dome vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu podpisu na hlasovacej listine. Ak vlastník bytu alebo NP v dome nevyznačí svoj názor na hlasovacej listine, je hlas neplatný. Po vykonaní písomného hlasovania správca alebo zvolený zástupca jednej štvrtiny vlastníkov bytov a NP v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak odseky 7.3 , 7.4  a  7.5 tejto zmluvy neustanovujú inak. V prípade neúspešného písomného hlasovania musí byť predmet hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov.

9. ZV sa volí na dobu bez časového obmedzenia. Rozsah jeho pôsobnosti určia vlastníci bytov a NP.

10. O priebehu schôdze vlastníkov spíše zápisnicu poverený vlastník alebo zástupca správcu. Uznesenie zo schôdze vlastníkov sa zverejní vyvesením na informačnej tabuli v dome do 5 pracovných dní od konania schôdze po dobu 10 dní. Oodpis zápisnice a  uznesenia sa doručí správcovi do 5 pracovných dní od konania schôdze.

  1. Z FPÚaO sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy SČD, SZD, spoločných nebytových priestorov, příslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z FPÚaO sa financujú aj opravy balkónov a lodžií. Prostriedky FPÚaO možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a NP v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa uvedené prostriedky vrátia do FPÚaO
  2. Prostriedky FPÚaO sa vedú oddelene od prostriedkov zhromaždených od vlastníkov bytov a NP na úhrady za plnenia, pričom musí byť zachovaný účel použitia týchto prostriedkov. Správca ich nesmie, bez súhlasu vlastníkov, použiť na krytie nákladov iných domov vo svojej správe
  3. Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo NP nemá doterajší vlastník právo na vrátenie alikvótnej časti zosttaku FPÚaO
  4. Vlastníci splnomocňujú ZV k nakladaniu s prostriedkami z FPÚaO do výšky (dohodnuté v ZVS) v jednotlivých prípadoch počas 3 kalendárnych mesiacov
  5. Na čerpanie finančných prostriedkov v kalendárnom mesiaci do výšky (dohodnuté v ZVS) je oprávnený správca
  6. Správca je oprávnený prizvať ZV k preberaniu prác a služieb.
  7. Správca, ak ide o sumu prevyšujúcu (dohodnutá v ZVS) je oprávnený zabezpečiť opravu a vykonať opatrenia aj nad stanovený finančný limit, za účelom odvrátenia bezprostredne hroziaceho nebezpečia, alebo vzniku škody, prípadne jej nárastu
  8. Finančné prostriedky FPÚaO nepoužité v kalendárnom roku sa vlastníkom nevracajú, ale sa prenášajú do roku nasledujúceho
  9. Príjmom do FPÚaO je aj rastový úrok zo zostatku mesačných vkladov v sadzbe príslušného peňažného ústavu, príjem za prenájom SČD, SZD, spoločných nebytových priestorov, příslušenstva a priľahlého pozemku, príjmy z  výťažku exekúcie bytu alebo NP alebo z  dobrovoľnej dražby bytu alebo NP vo výške pohľadávok voči vlastníkovi bytu zo zákonného záložného práva, zmluvné pokuty a úroky z  omeškania vzniknuté použitím prostriedkov FPÚaO, príjmy z  predaja SČD a SZD, ak sa vlastníci bytov a NP v  dome nedohodli inak
  1. Skutočné náklady za poskytnuté plnenia a služby spojené s užívaním SČD a SZD, bytu a NP rozúčtuje správca na jednotlivé byty a NP v  dome podľa Rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (RVBaNPD). Pri rozúčtovaní úhrad za plnenia sa zohľadňuje miera využívania SČD a SZD vlastníkmi. 
  2. Vyúčtovanie nákladov za poskytnuté plnenia vykoná správca v termíne stanovenom zákonom NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov   v platnom znení.
  3. Vyúčtovaním zistený nedoplatok na skutočných nákladoch za poskytnuté plnenia a služby spojené s užívaním SČD a SZD, bytu a NP je vlastník povinný uhradiť správcovi bezodkladne po uplynutí reklamačnej lehoty. Lehota na podávanie reklamácií k ročnému vyúčtovaniu je 30 dňová. Bezodkladne po uplynutí reklamačnej lehoty je správca povinný vrátiť vlastníkovi vyúčtovaním zistený preplatok. Zmluvná strana, ktorá je v omeškaní so splnením tejto povinnosti sa zaväzuje uhradiť druhej zmluvnej strane úrok z omeškania.
Zmluvu o výkone správy, jej zmenu alebo zánik schvaľuje nadpolovičná väščina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Poverenú osobu oprávnenú podpísať Zmluvu o výkone správy, jej zmenu alebo zánik schvaľuje nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Na stránke sa pracuje, ďakujeme za pochopenie

Na stránke sa pracuje, ďakujeme za pochopenie

Uvažujete o zmene správcu?

Naša spoločnosť Vám poskytne bezplatné poradenstvo a konzultácie.

Postup pri zmene správcu:

  1. Na stránke sa pracuje, ďakujeme za pochopenie

Na stránke sa pracuje, ďakujeme za pochopenie

Naša spoločnosť poskytuje bezplatné poradenstvo a konzultácie pri výbere poistenia domu, informácie o podmienkach poistenia so zohľadnením špecifík konkrétneho domu.

Čo je EasyDom ?

EasyDom je nástroj na "internetovú správu domu", ktorý umožňuje vlastníkom bytov a nebytových priestorov:

  • sledovať niektoré vybrané údaje svojho domu cez internet
  • aktívne sa zúčastňovať na diskusii vo fóre domu a vyjadrovať sa k aktuálnym témam

Každý vlastník obdrží prihlasovacie údaje, pomocou ktorých sa môže kedykoľvek prihlásiť na stránku EasyDom priamo zo svojho počítača, tabletu alebo mobilného telefónu. Služba bude postupne rozširovaná o nové zostavy (Odpočty meračov, Predpisy platieb, Vyúčtovanie, Nahlasovanie porúch, Nahlasovanie zmien, Objednávky opráv,  Nástenka - oznamy (odpočet meračov, odstávka dodávky ELI, plynu, vody ...), zmluva o výkone správy, pozvánka na schôdzu vlastníkov, zápisnica zo schôdze vlastníkov, uznesenie zo schôdze vlastníkov ...

Táto služba je spoplatnená sumou 0,20 €/ byt/ mesiac.

Na stránke sa pracuje, ďakujeme za pochopenie

Na stránke sa pracuje, ďakujeme za pochopenie

Na stránke sa pracuje, ďakujeme za pochopenie

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových preistorov č. 182/1993 Z.z. 

Občiansky zákonník č. 40/1964 Z.z.

Obchodný zákonník č. 513/1991 Z.z.

Stavebný zákon č. 50/1976 Z.z.

Zákon o pozemkových úpravách, vlastníctve, úradoch, fonde a spoločenstvách č. 330/1991 Z.z.

Zákon o ochrane vkladov č. 118/1996 Z.z.

Zákon o miestnych daniach a poplatku za komunálne odpady č. 582/2004 Z.z.

Exekučný poriadok č. 233/1995 Z.z.

Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja SR www.build.gov.sk

Ministerstvo hospodárstva SR www.economy.gov.sk

Ministerstvo životného prostredia SR www.enviro.gov.sk

Ministerstvo financií SR www.finance.gov.sk

Ústredný portál verejných služieb ľuďom www.portal.gov.sk

Štátny fond rozvoja bývaniawww.sfrb.sk

Slovenský plynárenský priemysel www.spp.sk

Východoslovenská energetika www.vse.sk

Východoslovenská vodárenská spoločnosť www.vvs-as.sk

Úrad pre reguláciu sieťových odvetví www.urso.gov.sk

Slovenská energetická agentúra www.sea.gov.sk

Úrad pre normalizáciu, metrológiu a skúšobníctvo SR www.unms.sk

Asociácia pasívnej požiarnej ochrany www.appo.sk

Katastrálny portál www.katasterportal.sk

Na stránke sa pracuje, ďakujeme za pochopenie